Anziani e immobili: La nuda proprietà
Vendere casa senza privarsi della possibilità di abitarci dentro, vita natural durante. Soluzione, la vendita della nuda proprietà con usufrutto vitalizio, che in tempi di crisi è diventata sempre più popolare tra gli anziani, soprattutto se la pensione non è sufficiente al proprio sostentamento.
Capita che la pensione non sia proprio quello che ci si aspetta. A volte bisogna tirare la cinghia, quando si ha una certa età. E, se i risparmi di una vita non bastano, per i più disparati motivi (pensiamo a cose frequenti, per chi non è più un ragazzino: se si devono fare cure costose, oppure non si è più perfettamente autosufficienti e serve qualcuno come badante o assistente domiciliare, ad esempio), bisogna trovare una soluzione.
In Italia vi sono però circa 1,3-1,4 milioni di famiglie di anziani che hanno reddito basso e posseggono una casa di valore medio-alto. Il 21% delle famiglie di anziani ha risparmi bassi o nulli, sebbene più di un terzo di questi nuclei viva in una casa che vale oltre 200mila euro.
Le persone anziane hanno spesso bisogno di una maggiore liquidità di denaro.
Per ottenere questa maggiore disponibilità è possibile vendere la nuda proprietà, riservandosi il diritto di usufrutto. Questo contratto consente all’anziano di continuare ad abitare nella propria casa, grazie alla riserva di usufrutto, traendo però immediata liquidità dalla vendita della nuda proprietà.
NUDA PROPRIETA' E USUFRUTTO
Cos'è
È la possibilità di godere e utilizzare la propria casa fino alla propria morte, vendendo la proprietà dell’immobile. In sostanza, vendere la nuda proprietà della propria casa permette di continuare a viverci fino a quando si vuole: l’anziano da proprietario diventa usufruttuario. Il nuovo proprietario ha il vantaggio di comprare una casa a un prezzo più basso, ma di poterla usare solo quando la persona anziana che ci vive non ci sarà più. Per chi vende la “nuda proprietà” il vantaggio è di disporre di una liquidità subito (anche se inferiore al valore pieno della casa), senza perdere il diritto di viverci per il resto della vita.
Chi può riguardare
Le persone anziane proprietarie di una casa, che, attraverso la vendita della nuda proprietà, vogliono assicurarsi una certa somma di denaro e nello stesso tempo mantenere per il resto della vita l’alloggio nel quale abitano.
Quanto si può trarre dalla vendita della nuda proprietà della casa
Dipende dal valore della casa, dall’età dell’anziano e dal numero di persone che si ritengono usufruttuarie (esempio 2 coniugi). La casa si può vendere ad un prezzo che varia dal 20 al 50% in meno del prezzo di mercato.
Per capire meglio questo strumento negoziale utilizzabile dalle persone anziane, per soddisfare l’esigenza di liquidità, le pillole di diritto di questo mese si occupano di Proprietà, Usufrutto ed Abitazione. Vediamo nello specifico.
IL DIRITTO DI PROPRIETÀ
La proprietà è il diritto di godere e di disporre di una cosa in modo pieno ed esclusivo nei limiti e con l’osservanza degli obblighi fissati dalla legge (art. 832). Un carattere del diritto di proprietà è la sua elasticità ovvero, qualora compressa, riacquista automaticamente la sua ampiezza al venir meno del vincolo. Ed infatti, la proprietà può essere limitata, nel suo godimento, da altri diritti. Tra questi diritti si colloca il diritto di usufrutto. Quando il diritto di usufrutto viene scisso dalla piena proprietà, abbiamo due soggetti: l’usufruttuario, al quale spetta il godimento del bene ed il nudo proprietario che è il titolare della proprietà, priva del godimento, per tutta la durata dell’usufrutto. Alla morte dell’usufruttuario il nudo proprietario acquista automaticamente il pieno diritto di proprietà.
L’USUFRUTTO (artt. 978-1020)
L’usufrutto si concreta nel diritto di godere ed usare della cosa altrui, traendo da essa tutte le utilità che può dare (compresi i frutti naturali o civili che essa produce), con l’obbligo di non mutarne la destinazione economica. L’usufrutto, a differenza degli altri diritti reali, è caratterizzato dalla temporaneità: esso cioè non può eccedere in nessun caso la vita dell’usufruttuario, se si tratta di persona fisica, o i trent’anni, se si tratta di persona giuridica. L’usufrutto può acquistarsi per legge, per contratto, per testamento e per usucapione.
VENDITA DELLA NUDA PROPRIETÁ CON RISERVA DI USUFRUTTO
Il titolare della piena proprietà può vendere la nuda proprietà di un bene riservandosi l’usufrutto per tutta la durata della sua vita (usufrutto vitalizio) o per un certo numero di anni. Questo contratto consente di continuare ad abitare nella propria casa, grazie alla riserva di usufrutto, traendo però immediata liquidità dalla vendita della nuda proprietà. Alla sua cessazione, l’usufrutto si riunisce alla nuda proprietà (“consolidazione”). Il nudo proprietario perde il potere di godere della cosa conservando quello di disporne, pur se gravata dell’usufrutto. Il valore dell’usufrutto vitalizio è rapportato all’età dell’usufruttuario e quindi alla sua aspettativa di vita. Tanto più alta è la sua età tanto più basso è il valore dell’usufrutto e conseguentemente maggiore è il valore della nuda proprietà. Al contrario, se l’usufruttuario è più giovane, maggiore è la sua aspettativa di vita, più alto è il valore dell’usufrutto e minore quello della nuda proprietà.
DIRITTI ED OBBLIGHI DELL’USUFRUTTUARIO E DEL NUDO PROPRIETARIO
L’usufruttuario ha il diritto di:
-conseguire il possesso della cosa (art. 982) e di goderne (art. 981);
-far propri i frutti civili e naturali della cosa (art. 984);
-cedere il proprio usufrutto per un certo tempo o per tutta la sua durata (art. 980);
-concedere ipoteca sull’usufrutto.
Inoltre, alla fine del rapporto di usufrutto, egli ha il diritto a un’indennità, per i miglioramenti apportati (art. 985), e quello di asportare le eventuali addizioni da lui apportate se ciò non altera il bene (art. 986). Gli obblighi dell’usufruttuario sono strettamente legati all’obbligo fondamentale di restituire la cosa al termine dell’usufrutto.
Il nudo proprietario ha l’obbligo di:
-curare le riparazioni straordinarie del bene (art. 1005), salvo il diritto di pretendere dall’usufruttuario gli interessi delle somme spese;
-far fronte a tutti i carichi a carattere non annuale posti sulla proprietà.
ESTINZIONE DELL’USUFRUTTO
L’usufrutto può estinguersi per:
-morte dell’usufruttuario o decorso di 30 anni, se usufruttuario è una persona giuridica;
-prescrizione (per non uso ventennale, art. 1014 n.1);
-consolidazione, cioè per riunione della titolarità dell’usufrutto e della proprietà (art. 1014 n.2);
-totale perimento del bene (arti. 1014 n.3);
-abuso del diritto da parte dell’usufruttuario;
-scadenza del temine, se previsto nel titolo costitutivo.
VENDITA DELLA PROPRIETÁ CON RISERVA DEL DIRITTO DI ABITAZIONE
Un’alternativa alla vendita della proprietà con riserva di usufrutto è la vendita della proprietà con riserva del diritto di abitazione per tutta la durata della vita o per un certo numero di anni. Il diritto di abitazione rientra tra i diritti reali limitati o di godimento che comprimono il diritto di proprietà.
ABITAZIONE (ARTT. 1022 – 1026)
Analoghe al diritto di usufrutto, ma di contenuto più ristretto, è la figura dell’abitazione (art. 1022), che conferisce al titolare il diritto di abitare una casa limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia. Il diritto di abitazione non si può cedere o dare in locazione (art. 1024), ciò al fine di evitare che il titolare del diritto di abitazione possa, cedendo il bene, consentire a terzi di travalicare il limite dell’esclusiva soddisfazione diretta dei propri bisogni e di quelli della propria famiglia. Per questo istituto si applicano, in quanto compatibili, le norme che disciplinano l’usufrutto (art. 1026).
DIFFERENZA TRA ABITAZIONE E USUFRUTTO
Il diritto di abitazione ha un contenuto più limitato rispetto al diritto di usufrutto. La casa può essere abitata dal titolare del diritto solo limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia, mentre l’usufrutto comporta l’esercizio di un ampio godimento della casa, che può anche essere locata dall’usufruttuario, il quale può anche cedere il suo diritto di usufrutto. Ne consegue che, mentre l’usufruttuario può costituire il diritto di abitazione a favore di un altro soggetto, rientrando nel potere di godimento che gli spetta, il titolare del diritto di abitazione non potrà mai costituire sul suo diritto un usufrutto, che rappresenta un diritto reale “maggiore” di quello a lui stesso spettante.